안녕하세요.
조이입니다.
이번 주말은 날씨도 따뜻한데, 미세먼지까지 좋음 수준이네요.
임장 가기 딱 좋은 날씨입니다.
오늘은 신분당선 서북부 연장으로 이슈가 된 은평 뉴타운에 대해 알아보도록 하겠습니다.
1. 은평 뉴타운 개요
은평 뉴타운은 서울의 서북부에 끝자락에 위치한 뉴타운입니다. 상대적으로 낙후되었던 주거지인 은평구 일대를 신축 아파트 밭으로 만들어 버렸습니다. 은평 뉴타운은 왕십리, 길음 뉴타운과 함께 1차 뉴타운으로 선정되어, 매스컴에서도 여러 번 유명세를 떨치기도 하였습니다. 이제는 이름만 들어도 누구나 다 알만한 살기 좋은 뉴타운이 되었습니다.
은평 뉴타운은 3호선 구파발역을 중심에 두고 자리하고 있습니다. 구파발역 주변은 상권이 자리하고 있고, 북쪽으로는 9단지 구파발 삼성 래미안, 10단지 구파발 금호 어울림 아파트가 위치하고 남쪽은 박석고개 힐스테이트 1단지, 12단지가 위치합니다. 이 아파트들을 기점으로 동쪽으로 다른 아파트들이 위치해 있습니다.
저의 지극히 개인적인 선호도로 직주 근접 및 역세권을 우선순위로 보기 때문에 일단 9단지 삼성래미안, 10단지 금호 어울림, 박석고개 힐스테이트의 입지가 눈에 들어왔습니다.
은평 뉴타운의 아파트들은 낮은 용적률과 3호선 구파발 역세권에 있기 때문에 입지가 훌륭합니다. 한 가지 아쉬운 점은 임대 비중이 높은 것입니다. 단지에 따라 임대 비중이 조금씩 다른데, 높은 곳은 50% 이상을 차지하기도 합니다.
박석고개 힐스테이트 1단지
세대수는 947 세대이며, 용적률 169%로 쾌적한 편입니다. 은진 초등학교를 품은 초품아 네요.
126, 127, 128동이 특히 구파발역에서 가깝습니다.
입주는 2009년으로 올해 12년 차인 준 신축 아파트입니다.
최근 20년 1월에 10억에 거래가 되었네요. 최근에 많이 상승한 듯합니다.
구파발 금호어울림 10단지 아파트
세대수 334세대이며, 용적률 149%로 매우 쾌적한 편입니다. 최고층은 10층, 최저층은 6층으로 구성되어 있습니다. 제가 좋아하는 저층 아파트네요. 아쉬운 점은 구파발역에서 가까운 동은 모두 장기임대 아파트로 매매를 할 수가 없는 점입니다. 매매가 되는 동은 1011동~1019동으로 역에서 가장 먼 동 입니다. 단지 안으로 실개천이 있기 때문에 쾌적하게 생활할 수 있습니다.
32평의 최근 실거래 가격은 21년 2월 8.7억에 거래가 된 모습입니다. 역시나 최근에 급상승을 이룬 모습입니다.
2. 신분당선 서북부 연장
신분당선 연장 사업은 1단계가 강남역부터 신사역까지의 연장으로 22년 상반기에 개통이 예정입니다. 2단계는 신사역부터 용산역까지 구간을 연장하는 것으로 27년을 목표로 공사가 진행 중입니다.
신분당선의 연장 노선도는 용산, 신사역, 강남역을 잇는 황금 노선으로 서울의 주요 지역을 통과하고 있습니다. 이러한 신분당선의 서북부 연장 안에 은평 뉴타운이 포함되어 있는 것은 엄청난 호재입니다. 하지만 애석하게도 1월 초 예비 타당성 조사 결과 경제적 타당성이 낮은 관계로 사업은 전면 재검토하겠다는 소식이 전해 졌습니다. 그동안 신분당선의 연장 소식이 은평 뉴타운의 호재로 떠오르며 집값 상승에 일조했지만, 이번 재검토 소식과 함께 분위기가 조금은 가라앉은 느낌입니다.
사업의 전면 재검토가 사업계획을 취소하겠다는 의미는 아니기 때문에 조금 더 상황을 지켜보기로 합니다.
3. 3호선과 GTX-A
현재 3호선 구파발역에서 종로 3가까지의 거리는 9개 역으로 19분이 소요되며, 고속터미널까지는 19개 역으로 37분이 소요됩니다. 비록 서울의 서북부 끝단에 위치하지만, 3호선의 실용성이 이를 극복한다고 할 수 있겠습니다. 강북의 요지와 강남의 요지까지 환승 없이 주파할 수 있다는 것 자체가 부러울 따름입니다.
또한, GTX-A 노선이 연신내역에 계획되어 있습니다. GTX-A 예정역인 연신내역과 구파발역은 3호선으로 연결되어 불과 1 정거장 이기 때문에 은평 뉴타운은 GTX-A 노선의 수혜를 받을 수 있다고 생각됩니다. 구파발역 남쪽에 위치한 박석고개 힐스테이트는 연신내역과 비교적 가까운 입지에 있기 때문에 더욱 관심이 갑니다.
GTX-A는 2019년도에 착공을 하여 23년 개통을 목표로 하고 있습니다. 현재까지의 공정률은 4.8% 수준으로 적기 개통은 어려워 보입니다만, GTX 노선 중 가장 빨리 개통을 하는 것은 변치 않는 사실입니다.
4. 개인적인 생각
은평 뉴타운은 2010년에 지어진 아파트들이 대부분으로 약 12년 차의 연식을 가지고 있습니다. 뉴타운이 완성된 지 10년가량이 지났기 때문에 인근에 상권들이 자리를 잘 잡았고, 구파발역과 연결된 롯데몰은 은평 뉴타운의 편의 시설을 한 층 업그레이드하였습니다. 뉴타운의 상권들은 깔끔하게 잘 정비가 되어 있습니다.
작년에 개원한 은평 성모병원과 삼송역 스타필드 개장으로 주민 편의는 더욱 개선이 되고 있는 상황입니다. 여기에 GTX-A 연신내역의 개통이 화룡점정을 찍을 것으로 보입니다.
개인적으로는 제가 살고 있는 지역보다 낮은 가격에 입지는 더욱 좋아 보이는 것이 사실입니다.
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